貸款的眉角很多， 之前寫了許多房貸相關小知識，

今天搭配新聞來談談~申貸房貸要注意些什麼？

申請房貸3大地雷！成數變來變去　「拉高額度」的關鍵在這

好房網News記者林清坤／綜合報導

買房需要經過許多繁瑣的流程，費盡千辛萬苦，才能完成簽約與下訂，不過除此之外，對於買房族而言，和代銷與房仲過招完，和銀行申貸其實更加的累人！辦理房貸的複雜程度堪比斡旋或簽買賣合約！有專家特別整理出3大銀行申貸情境，一次告訴大家需要注意什麼眉角。

臉書房市專家《賣厝阿明 知識＋》近日發文指出3種與銀行申貸會遇到的情境，是其認為最常遇到，也最麻煩的狀況：

情境1：銀行聲稱「辦理房貸綁壽險，可獲較低貸款利率」，意思是人在房在、人出事，房子還能被清償。

壽險不同於火災地震險是強制保險，且保費較高，是許多民眾最避諱的條件之一。由於壽險型房貸與《公平交易法》相互牴觸，金管會也有聲明，辦理房貸業務，若不當搭售「房貸壽險」，或未充分說明影響客戶權益重要事項，都是不被允許的。 此外，銀行若表達申貸房貸也一併辦理壽險時，借款人須充分了解合約內容，並讓借款人有選擇權利。如果房貸業務以「辦理房貸綁壽險可獲較低貸款利率」，此屬違反公平交易法，是可以檢舉的。

情境2：銀行通知「核貸有困難，請提供保證人」，還不忘提醒「年輕、百大企業、軍公教」最好。

根據目前《銀行法》規定，銀行辦理房貸，如果銀行已取得足額擔保，不得要求借款人提供保證人。除非無取得足額擔保，才能要求「一般保證人」而非「連帶保證人」。 什麼是足額擔保呢？如果銀行鑑價已經大於或等於貸款申請，這就是足額擔保。貸款人已經將購入的房子當作擔保品，向銀行承貸。假設購入的物件為2000萬，貸款75成的1500萬，則為足額擔保，借款人不需要再提供保證人。 至於，連帶保證人與一般保證人差異在哪呢？簡單說，連帶保證人的責任視同借款人，連帶保證人的信用額度「會」因擔任保人而被占用。且銀行要追討債務時，會跟貸款人、連帶保證人一起追討債款；若是一般保證人，信用額度「不會」因擔任保人而被占用（這邊要特別注意一點，如果貸款人跟保證人在同一家銀行有申辦貸款，那這個時候保證人的額度也會被佔用），除非貸款人償還金額不足，銀行才會請一般保人清償。 過往因為債權人與連帶保證人之間爭議不斷，故民國100年《銀行法》已修法，保障保證人的權益。因此，借款人若被問及提供保證人，一定要先問清楚銀行業務，並請業務說明需要保證人的理由。然而，若是借款人主動要求提供一般保證人來強化審核條件，則可以書面同意，向銀行表達意願。

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情境3：貸款成數變來變去，銀行放貸業務說法不一。

申貸成數是許多人在意的條件，很多民眾買房前會事先要求房仲代書申請銀行預估貸款金額，但在正式簽約買賣後發現，說好的卻額度不見了。 需特別注意的是，銀行估價是以「市價評估」還是「銀行鑑價評估」，如果是市價1000萬，市價8折是800萬；如果是銀行估價800萬的8折，那就只有640萬。以上二者之間有很大的差異，民眾在進行房貸估價時要特別注意。 銀行放貸業務在前期評估時，會先請貸款人提供自身條件、房屋地址等資訊。銀行業務有必要告知民眾，若確定送貸會進行正式聯徵，並依照貸款人的收支比來核貸，此時有可能和一開始的評估有所差異。若民眾因資金流動受限，期望貸到8成，有些銀行的業務會提出「解決方案」，例如房貸再加上信貸，拆分成7成與1成來達到8成的期望，但房貸與信貸的利率，仍然有差異。 若期望貸款額度高，建議民眾於購屋計畫前，先做自身金流管理，注意信用卡是否有按時繳清、手上是否有貸款，並且維持帳戶穩定金流。 此外，針對申辦房貸，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「裝潢」為申辦增貸時的地雷關鍵字，銀行對於房產作為投資用途，多將其視作「有風險」，特別是現今對於房貸業務的審核日趨嚴格，若還是用到增貸，銀行更會對資金用途有嚴格要求限制。申辦時，銀行端會請客戶切結資金用途，「裝潢」的說法，會被銀行視為實際上增貸為購屋價金，為了控管客戶可能出現舉債投資房產的風險，多半會予以拒絕。

新聞來源：https://news.housefun.com.tw/news/article/291994340467.html